Ibland kan att köpa ett hus kännas som en överväldigande uppsättning regler och förordningar, men att veta vad man kan förvänta sig är viktigt. För många människor representerar husköp den största ekonomiska transaktion de någonsin kommer att göra i sina liv, så små misstag kan få stora konsekvenser. Det är därför det är så viktigt att göra det rätt första gången.
Generellt sett är köpprocessen väldigt lika i de flesta länder. Det är viktigt att du i det tidigaste skedet av köpet har en engelsktalande advokat utsedd, som är fullt insatt i de lokala lagarna. Vi kan rekommendera en lokal jurist eller så kan du självklart boka ett eget möte.
När du har bestämt dig för din lyxfastighet i Marbella kommer du att behöva göra en insättning på mellan 3 000 € - 6 000 € för att säkra den åt dig och ta den från marknaden. (Insättningen kan variera från en utvecklare till en annan.) Om du köper en återförsäljning, för att få bästa möjliga affär, kommer du också att bli ombedd att göra en insättning för att starta prisförhandlingen eller förhandlingarna... Du bör ha tillräckligt med pengar på din kredit kort eller kontanter när du reser på fastighetsbesiktning. Var medveten om att du inte kan ta med dig mer än 10 000€, eller motsvarande i någon annan valuta, i kontanter, i eller mellan de flesta europeiska länder.
Efter 28 dagar kommer du att behöva göra en ytterligare betalning, som kommer att vara i storleksordningen 30 % av värdet på din lyxiga fastighet i Marbella (återigen detta kan variera beroende på betalningsvillkoren). Du kommer bara att bli ombedd att betala detta när din advokat har gjort alla nödvändiga kontroller av fastigheten, bekräftat att det är klart för dig att köpa och har alla nödvändiga licenser. Beroende på överenskomna betalningsvillkor betalar du sedan antingen procentbetalningar och en slutbetalning vid färdigställande, när du byter slutkontrakt, eller en slutbetalning.
Din advokat kommer att hantera alla betalningar, registreringsavgifter och lokala skatter. (Kom ihåg att ta hänsyn till dessa extra kostnader över ditt inköpspris. Vi visar en indikation på detta i procent på våra landsguider.)
På Xcape har vi tagit fram denna spanska köpguide, med många råd och steg att följa. Den här guiden är avsedd att hjälpa dig att få den information du behöver och innehåller även en översikt över hela processen för att köpa ett hus i Spanien, ändå bör du alltid utse en väletablerad advokatbyrå som representerar dig juridiskt och tar hand om din intressen.
Följande är några mycket användbara tips:
Det spanska fastighetsförmedlingssystemet är inte alltför komplext, men när du köper ett hus bör du alltid se till att de som är involverade i transaktionen är kvalificerade yrkesmän som har expertkunskaper om systemet. Rollen som en advokat är att agera i ditt bästa intresse så att de kommer att göra allt som är nödvändigt för dig, se till att ditt köpekontrakt uppnår allt du förväntar dig och har kommit överens om.
Ett av de bästa ställena att börja analysera om du har råd att köpa ett hus är med en detaljerad kostnadsfördelning. Gå över din budget genom att titta på hur mycket du tjänar och spenderar varje månad. Detta kommer att fungera som en verklighetskontroll av vad som är fasta utgifter och var det finns utrymme i din budget för att rymma utgifterna i samband med bostadsägande. Dessutom måste du analysera vilken typ av fastighet du föredrar att köpa. En nybyggnationsplan? En andrahandsfastighet?
I fallet med ett köp utanför planen kommer du att bli ombedd att underteckna ett reservationskontrakt och betala en liten avgift, då fastigheten tas bort från marknaden under en begränsad period. Detta ger tid för juridiska kontroller att utföras, ett köpekontrakt att upprättas och för dig att göra den första av en serie betalningar. Observera att denna första betalning normalt är 10 procent eller mindre av köpeskillingen och inte kan återbetalas. Om du vill köpa en andrahandsfastighet betalar du en liten deposition för att fortsätta förhandlingen och för att få det bästa priset för dig måste ditt erbjudande accepteras och depositionen återbetalas inte. Din advokat gör sedan nödvändiga juridiska utredningar för att du ska kunna skriva på köpekontraktet där priset och vad det omfattar.
För de flesta som köper en fastighet är den största löpande kostnaden bolånet, så du bör analysera och jämföra en rad olika produkter och tjänster som erbjuds av olika låneföretag. Det kan vara viktigt att du säkrar ett bolån hos en långivare innan du påbörjar sökprocessen. På så sätt, när du hittar rätt fastighet, slipper du bli slagen till den av en annan köpare och du kommer också att stå i en mycket starkare förhandlingsposition.
Leta efter det bolån som är mest lämpligt för dina möjligheter och behov. Generellt sett kommer köpare med spansk hemvist att kunna låna ett högre belopp än utländska köpare och om du är bosatt kommer de bästa bolåneaffärerna att vara tillgängliga för personer som lägger in minst 15 % av fastighetens värde, vilket lämnar hypoteksbolaget att låna ut övriga 85%. Om du lägger in mindre än 10 % kan du behöva betala en "Högre utlåningsavgift" som kommer att lägga till kostnaden för ditt bolån.
Agencia Tributaria är skattemyndigheten som du måste känna till väl när du köper ett hus så att du är fullt medveten om dina skyldigheter. En gång om året måste du betala en fastighetsskatt utöver en bra initial dos skatt:
Om du inte är bosatt och funderar på att köpa en fastighet i Spanien, bör du veta att det finns några skattefördelar för invånare som: 95 % minskning av arvsskatten; befrielse från kapitalvinstskatt; rätt att bo i fastigheten och inte vara föremål för att 3 % av den totala köpeskillingen hålls inne och deponeras hos Spaniens skattemyndigheter; obegränsad vistelse; etc. I Spanien måste du för att vara skattemässigt bosatt göra en årlig skattedeklaration till det spanska skattekontoret.
Var uppmärksam på den övergripande layouten, antalet sovrum och badrum, köksutrustning och förvaring. Besök fastigheter du är seriöst intresserad av vid olika tider på dygnet för att kontrollera trafik och trängsel, tillgängliga parkeringsplatser, bullernivåer och allmänna aktiviteter. Titta också på jämförbara hus i grannskapet. Om du är osäker på priset, låt en lokal värderare värdera bostaden, som även tittar på jämförbar försäljning.
När man värderar ett hem, kommer värderingsmän att leta efter jämförbara bostäder i området som har liknande egenskaper, storlek etc. Om ditt hem är dyrare än de jämförbara bostäderna, eller om värderingsmannen måste hitta jämförbara bostäder i en annan underavdelning eller mer än 1 /2 mil (0,8 km) bort, se upp! Köp aldrig det dyraste huset i grannskapet. Din bank kanske undviker att finansiera bostaden, och du kommer förmodligen inte att se ditt hem värderas särskilt mycket. Om du kan, köp den billigaste bostaden i ett grannskap - eftersom hem runt omkring dig säljs för mer pengar än du betalade, ökar ditt hems värde.
Om möjligt, skräddarsy ditt bud efter säljarens omständigheter. Vilka är säljarens ekonomiska utsikter? Är de i desperat behov av pengar eller sitter de på en hög med kontanter? Hur länge har bostaden funnits på marknaden? Har de redan köpt ett annat hus? etc. Utifrån detta kommer du att kunna lägga rätt bud för dem och naturligtvis för dig.
De sista stegen i din köpprocess är: få säljarens svar på frågor, kontrollera kopior av eventuella garantier på fastigheten, detaljer om bygglov och byggregleringscertifikat, kontrollera att säljaren verkligen är ägare till fastigheten, kontrollera lokala myndigheters sökningar och planerar för närområdet, betala stämpelskatt på fastigheten och ordna lagfart i ditt namn.
Innan du genomför ditt fastighetsköp bör du se till att du har sett följande dokument:
Vid fullbordandet bör den allmänna handlingen återspegla en korrekt beskrivning av fastigheten. Det är lämpligt att du registrerar fastigheten i ditt namn hos fastighetsregistret så snart som möjligt för att säkerställa fullt skydd av dina rättigheter. Notarien kan till och med skicka förhandsanmälan till fastighetsregistret elektroniskt när den allmänna handlingen är undertecknad.
Om du behöver ytterligare information, fyll i formuläret.